Artykuły
Wywiad: Czy termomodernizację bloku można zrobić bez kredytu?
Autor: ANDRZEJ DEREŃ.
Publikacja: Środa, 27 - Marzec 2013r. , godz.: 11:10
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Skowrońskiego swoimi działaniami dowodzą że tak. Gdy zadłużone wspólnoty będą w połowie spłacania zaciągniętego kredytu, oni będą cieszyli się z całkowicie ocieplonego budynku z pełną swobodą dysponowania funduszem remontowym. Rozmawiamy na ten temat z Markiem Isalskim - członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i Marianem Stolarzem - członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Skowrońskiego 24 w Prudniku.
W Prudniku realizowanych jest szereg inwestycji termomodernizacyjnych z dofinansowaniem za kredyt. Panowie reprezentują wspólnotę mieszkaniową, która również realizuje inwestycję termomodernizacyjną ale bez kredytu. Zapewne zajmie to państwu 50 lat...
Marek Isalski: - Nie, to nieprawda, pan redaktor grubo przesadził. Inwestycję termomodernizacyjną zaczęliśmy 2011 roku od ocieplenia ścian szczytowych, w 2012 roku przeprowadziliśmy kompleksowy remont balkonów, dalsze prace termomodernizacyjne ocieplenia ścian wschodniej i zachodniej zamierzamy zakończyć w 2017 roku. Następnie zająć się "kosmetyką" budynku i otoczenia i zmniejszyć fundusz remontowy nawet do 50 gr./m2 za miesiąc.
Marian Stolarz: - Na dzień dzisiejszy mamy już wyremontowane ściany szczytowe i balkony. Przy obecnym wymiarze wpłat na fundusz remontowy dokończenie inwestycji czyli remont ściany zachodniej w 2014 r. i wschodniej kończącej w 2017 r. Tak więc nie są to dziesiątki lat.
- Tylko tyle? To zapewne płacą państwo ogromne sumy na fundusz remontowy.
MI: - Płacimy 2 zł od m2. To nie jest dużo w porównaniu do zaciągniętego kredytu na kilkanaście lat przy stawce 2,7 - 5 zł zależnie od wielkości kredytu, stopy procentowej odsetek od kredytu, prowizji, historii zadłużenia wspólnoty, itp.
MS: - Jeżeli 2 zł/m2/mc przez 6 lat to ogromna kwota, to w takim razie jaką będzie np. 3,40 zł/m2/mc, zawierającą odsetki od kredytu i prowizję, przez 20 lat.
- No dobrze, a jeśli wypadnie jakiś pilny, a zarazem kosztowny remont?
MI: - Zawsze pozostawiamy część pieniędzy na "czarną" godzinę. Poza tym nie wiąże nas remont do 2017 roku, jeżeli wypadnie nagła potrzeba przesuwamy remont ścian na rok czy dwa lata. To nie jest tak jak w banku, że musimy wpłacić kolejną ratę - czy tego chcemy, czy nie.
MS: - W takiej sytuacji jest kilka rozwiązań: pierwsze - przy pozostawionym funduszu remontowym 2 zł/m2/mc inwestycja przesunie się np. na rok 2018 r.; drugie - podniesienie np. na rok funduszu remontowego do 3 zł/m2/mc i termin realizacji inwestycji pozostaje bez zmiany, czyli 2017 r.; trzecie - fundusz remontowy bez zmiany, czyli 2 zł/m2/mc, natomiast każdy właściciel dostanie fakturę do zapłacenia i w tym przypadku termin realizacji pozostaje 2017 r.
Oczywiście chodzi tu o remonty pilne, które trzeba wykonać natychmiast. W przypadku inwestycji finansowanej kredytem bankowym jest praktycznie tylko jedno wyjście - każdy właściciel dostanie fakturę do zapłacenia. Bo kolejny kredyt bez zgody banku już udzielającego kredytu jest niemożliwy do uzyskania.
- Proszę o kilka podstawowych danych na temat waszego bloku. Powierzchnia, liczba lokali, odsetek mieszkań własnościowych.
MI: - Powierzchnia użytkowa ponad 2165 m2, liczba lokali 40, odsetek lokali własnościowych wyodrębnionych 86 proc.
- Jak w procentach oceniliby panowie stopień zaawansowania programu termomodernizacyjnego waszej nieruchomości na dziś? Oczywiście uwzględniamy takie prace, które się robi przy okazji termomodernizacji za kredyt, np. remonty balkonów.
MI: - Około 30 proc.
- Wiem, że proponowano państwu inwestycję termomodernizacyjną za kredyt z dofinansowaniem. Dlaczego nie zdecydowaliście się na taką formę inwestycji?
MI: - Ponieważ nie zamierzamy tracić niepotrzebnie pieniędzy na obsługę banku, jak prędzej wspomniałem odsetki itd. Poza tym żyjemy obecnie w czasach kryzysu, gdzie ludzie tracą pracę, sporo osób pracuje za najniższą krajową. W naszym bloku mieszkają też emeryci, którzy po latach ciężkiej pracy mają niewysokie świadczenia. Ludzie ci liczą każdą złotówkę. Nie chcemy doprowadzić do sytuacji, gdzie takich mieszkańców nie będzie stać na opłaty lokalowe, a co za tym idzie na eksmisję. Mówiąc najprościej nie stać nas na takie marnotrawienie pieniędzy.
MS: - Warunki przyznania dofinansowania to 20 proc. wartości kredytu, nie więcej jak 16 proc. wartości inwestycji i nie więcej niż dwukrotna kwota oszczędności ciepła na podstawie audytu energetycznego. W naszym przypadku dofinansowanie wyniosłoby około 2 x 10 tys. zł = 20 tys. zł, a odsetki od kredytu np. 657 tys. zł proszę porównać te dwie kwoty i wniosek nasuwa się jeden - inwestycja finansowana kredytem w naszym przypadku jest nieopłacalna. Muszę nadmienić, że głównym celem naszej inwestycji nie jest korzyść z oszczędności ciepła, tylko przy okazji trochę zaoszczędzimy, a remont ścian w aspekcie zacieków wody. Inną metodą wyremontowania ścian nie mogliśmy przeprowadzić ze względu na brak zainteresowania firm budowlanych takim remontem, wszystkie firmy tylko ocieplać chcą.
- No ale w końcu państwo daje w prezencie dofinansowanie. Szkoda nie brać pieniędzy, które ktoś daje.
MS: - Wyżej wspomniałem o warunkach przyznania dofinansowania, ażeby dostać 40 tys. zł oszczędność ciepła według audytu energetycznego winna wynieść około 20 tys. zł/rok. Wniosek, kwotę tę możemy poznać jeżeli mamy wykonany audyt energetyczny i winien on być wykonany jako pierwsza czynność przed podjęciem decyzji o inwestycji. Ale załóżmy że znamy tę kwotę w wysokości wspomnianej i znamy odsetki od kredytu np. 700 tys. zł uwzględniając środki własne, kredyt, prowizję otrzymamy wartość inwestycji np. około 1 milion 300 tys. zł, bez obliczeń na tak zwane oko widać nieopłacalność inwestycji.
- Kredyt na 20 lat, powiedzmy na 400 tysięcy złotych. Ile to będzie łącznie z odsetkami do spłaty, szacunkowo oczywiście.
MS: - Przykładowo dla rocznej stopy procentowej odsetek: 12 proc. - odsetki wyniosą 657 tys. zł, razem z kredytem, własnymi środkami, prowizją koszt inwestycji wyniesie około 1 milion 200 tys. zł, dla 15 proc. - odsetki wyniosą 864 tys. zł a koszt inwestycji około 1 milion 400 tys. zł.
- To rzeczywiście prezent od państwa jest symboliczny. Tak swoją drogą to się zastanawiam jak to jest, że samorządy dostają dofinansowania inwestycyjne rzędu 50-90 procent, a zwykli obywatele, członkowie wspólnot mieszkaniowych kilku-, kilknastoprocentowe.
MI: - To już jest polityka wyższego rzędu i nic na to nie poradzimy.
MS: - No cóż pewnie prawo silniejszego.
- Mamy w gazecie rubrykę z ogłoszeniami o nieruchomościach. Ostatnio sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo zła. Jest zastój. Sprzedanie mieszkania z kredytem byłoby szczególnie trudne. W najlepszej sytuacji kupiec będzie chciał dodatkowo zbić cenę. Zgadzają się Panowie z tym twierdzeniem?
MI: - Oczywiście. Sam kupując mieszkanie w pierwszej kolejności sprawdziłbym wszelkie obciążenia finansowe ciążące na lokalu. Nigdy bym nie kupił jakiekolwiek nieruchomości z kilkunastoletnim obciążeniem kredytowym. Skoro niektórzy właściciele tak "kochają" kredyty to niech biorą je indywidualnie w banku na swoje prywatne konto, zastawiając hipotecznie tylko swoje mieszkanie, nie obciążając przy tym całej wspólnoty. Na pewno część właścicieli byłaby skłonna zapłacić za remont całą kwotę i nie mieć żadnych obciążeń.
MS: - No cóż normalny biznes.
- Przy natychmiastowej termomodernizacji mieszkańcy od razu odczują oszczędności z tytułu mniejszego zużycia energii. Audyty energetyczne wskazują, że to oszczędności rzędu nawet 20-30 procent.
MS: - U nas wykazał 17,9 proc. i daje to kwotę jak już wspomniałem 10 tys. zł na rok. Tak więc w naszym przypadku inwestycja 100 tys. własne środki + 400 tys. zł kredyt = 500 tys. zł i stopie procentowej odsetek 12 proc. zamortyzowałaby się po około 110 latach. Inwestycja byłaby bardzo opłacalna gdyby zamortyzowała się poniżej 10 lat, średnio opłacalna amortyzująca się poniżej 20 lat, nieopłacalna amortyzująca się powyżej 20 lat. Oczywiście prawidłowy audyt energetyczny wykazuje oszczędności np. dla poszczególnych ścian dlatego przy etapowej realizacji inwestycji te skromne oszczędności też będą etapowe.
- Termomodernizacja musi być robiona za kredyt i szybko, bo przecież rosną koszty energii. ZEC zapewne nie oszczędzi nam podwyżek. Co Panowie na to?
MS: - Ja pytaniem na pytanie - ile by musiało kosztować ciepło z ZEC ażeby wyżej wymieniona inwestycja zamortyzowała się w okresie 10 lat? Winno wynosić w naszym przypadku około 30 zł/m2/mc co np. dla mieszkania 60 m2 dałoby kwotę 1800 zł/mc tylko za CO. Taka jest relacja pomiędzy kwotą oszczędności z tytułu inwestycji a podwyżkami ZEC. Wyobraża pan sobie taką podwyżkę bo ja nie.
- Z oszczędzaniem na ogrzewaniu jest różnie. Samo pokrycie ścian styropianem nie rozwiąże problemu.
MI: - Rzeczywiście tak jest. Jak jest gorąco to się otwiera okno, a nie przykręca kaloryfer. Jak sądzę bez termomodernizacji być może udałoby się uzyskać 10-procentową oszczędność, gdyby częściej używało się pokręteł przy kaloryferach. Kolejne kilka procent wyszłoby na likwidacji części grzejników na klatkach schodowych jeśli jest ich za dużo. Czytałem, że pełna inwestycja termomodernizacyjna obejmować powinna dwa zadania: pierwsze to ocieplenie ścian, drugie - techniczne rozwiązania optymalizujące zużycie ciepła.
MS: - Proszę pana, audyt energetyczny wykazuje oszczędność dla określonych warunków eksploatacji CO w lokalach. I każda niegospodarność ciepłem tylko zmniejsza oszczędności wykazane w nim. Generalnie utrzymujmy temperaturę w pomieszczeniach gdzie przebywamy 20.o C, gdzie nie przebywamy 18.o C, otwierając okna zakręcajmy CO, wietrzmy kilka razy po kilkanaście minut w ciągu dnia, to wtedy faktycznie zaoszczędzimy więcej niż wykazał audyt energetyczny. W naszych budynkach w Prudniku sama wymiana instalacji CO też nie da żadnych korzyści oprócz zwiększenia kosztów. Jak wspomniał Pan Marek techniczne rozwiązania optymalizujące zużycie ciepła mogą dać zauważalne korzyści ale to temat na inną dyskusję.
- Zwolennicy termomodernizacji na szybko twierdzą, że dzięki temu oszczędza się znaczne sumy na rusztowaniach. Jak to wyglądało w przypadku wspólnoty przy ul. Skowrońskiego? Czy to koszty, które was pogrążyły finansowo?
MI: - Koszty wynajęcia rusztowania są znikome w porównaniu do całej inwestycji. W przypadku naszych balkonów był to koszt ok. 3,5 tys. zł.
MS: - (śmiech) To jest argument tych, którzy nie sprawdzają jak te koszty wyglądają. Nasza wspólnota nie zbankrutowała z tego powodu. Wystarczy porównać sobie koszt rusztowania z odsetkami od kredytu.
- Podobno są problemy z wyrażeniem zgody na ocieplanie pojedynczych ścian. U was nie wyrażono na to zgody, a jednak ociepliliście je. Jakim cudem?
MI: - Ustaliliśmy plan inwestycji termomodernizacyjnej, przyjmując że w pierwszej kolejności zostaną wykonane ściany szczytowe. Mamy zrobiony projekt termomodernizacji budynku, mamy pozwolenia na inwestycje. Proszę popatrzeć na bloki Spółdzielni Mieszkaniowej. Duża ich liczba ma również ocieplone tylko ściany szczytowe budynków.
MS: - Nie było żadnego cudu, wszystko dzieje się zgodnie z prawem poprzez podjęte stosowne uchwały. Tak więc wieści plotkarskie.
- Na jakiej zasadzie wybieracie wykonawców inwestycji?
MI: - Na podstawie złożonych ofert przetargowych. Wybieramy najlepszą jeśli chodzi o technologię wykonania, oraz związane z tym koszty. Zamieściliśmy ofertę w Internecie oraz szukaliśmy oferentów na lokalnych rynkach.
MS: - Organizować przetarg, chociaż wspólnota nie musi tego robić.
- Zapewne dzięki temu można oszczędzić.
MS: - Mamy wiele negatywnych przykładów wyboru najtańszej firmy chociażby autostrady i drogi, należy dokonywać optymalnego wyboru w aspekcie ceny i jakości wykonania. Przy wyborze firmy budowlanej należy się kierować obiektywnymi referencjami, opiniami, itp. I jak ognia należy unikać firm polecanych jako jedyne najlepsze itp. przez osoby zainteresowane takim wyborem. Teraz mamy czas paradoksalny kryzys spowodował, że ceny za usługi budowlane spadają i stan taki na pewno utrzyma się przez wiele lat.
- Reasumując, w ciągu 6 lub 7 lat przeprowadzicie Państwo pełną termomodernizację bloku nie obciążając wspólnoty żadnym kredytem.
MI: - Myślę, że uda nam się zamknąć inwestycję termomodernizacyjną za 5 lat a rozpoczętą w roku 2011. Tak więc planowany czas realizacji inwestycji pomiędzy 6 a 7 lat, licząc od roku 2011. Nadmieniam przy tym, że stolarkę okienną na korytarzach i piwnicach oraz drzwi wejściowe wymieniliśmy w latach ubiegłych.
MS: - Tak, plan realizujemy w roku 2017 i zakończymy inwestycję, ale nawet jeżeli z ważnych powodów przesunie się zakończenie o rok czy dwa nie ma to większego znaczenia dla 34-letniego budynku.
- Widzę jeden minus w przypadku Państwa inwestycji - nie dajecie zarobić bankom.
MS: - Czy biedna wspólnota ma być instytucją charytatywną dla bogatych banków czy obie strony muszą się traktować biznesowo? Inwestycja finansowana kredytem bankowym musi być opłacalna dla obu stron a nie tylko dla banku i jeszcze kilku innych podmiotów.
- Dziękuję za rozmowę.
MS: - Dziękujemy również z nadzieją że w Prudniku uruchomiona zostanie merytoryczna dyskusja na ten temat.Polecamy teksty na podobny temat
Kategoria: Rozmowy TP
Powrót do wyboru artykułu +
Komentarze
