Artykuły
Basen na Jasionowym Wzgórzu: Kiełbasa wyborcza buja na fali
Autor: WITOLD STANDERA.
Publikacja: Środa, 20 - Marzec 2013r. , godz.: 10:24
Architekt Witold Standera krytykuje pomysł budowy kompleksu sportowego z basenem na Jasionowym Wzgórzu, proponując alternatywne rozwiązania i zachęcając do dyskusji.
Od kilku, mniej więcej ośmiu lat do opinii publicznej docierają informacje o zamiarze przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie nowego basenu miejskiego. Temat wielokrotnie był przedmiotem obrad rady gminy Prudnik oraz pojawiał się jako hasło przy okazji kolejnych wyborów. Jeszcze ok. 2005 roku wykonano pierwszą dokumentację parku wodnego, który jednak nie doczekał się realizacji. W latach 2010-11, po wyborze nowego zespołu rady i burmistrza zmienione zostały założenia projektu, który w końcu został sfinalizowany i wydane zostało pozwolenie na budowę. Zmiany zakresu projektu objęły zmniejszenie obszaru strefy basenowej oraz dołączono do niego salę sportową dla szkół i mieszkańców. Gmina jednak nie sporządziła żadnych strategii i analiz finansowych związanych z fazą eksploatacji obiektu. Nasuwa się zatem pytanie o zasadność realizacji w ogóle, jeżeli na obecnym etapie nie znamy pełnych kosztów związanych z eksploatacją, kosztami zatrudnienia, serwisu i obsługi lub czy nie można tego wykonać dużo taniej?
Potencjał miasta i celowość zadania
Prudnik posiada swoje walory których nikt nie kwestionuje, każdy z nas którzy tu bywają lub mieszkają docenia te walory oraz z nich korzysta. Istotna różnica występuje pomiędzy odbiorem tego miasta z perspektywy mieszkańca i z zewnątrz. Kogoś kto docenia jego walory ale patrzy na nie z pewnej odległości, różnica świeżości oceny w skali makro. Prudnik jako cel turystycznych wycieczek ma określony, skończony potencjał odbiorców i każde mnożenie oferty czy dotyczącej nowych inwestycji jak i powiększania ilości łóżek hotelowych kończy się fiaskiem i wzajemnym odbieraniem sobie klientów. Potencjał zarówno atrakcji turystycznych czy bazy hotelowej może pochłonąć określoną ilość turystów którzy to miejsce odwiedzą. Nadmierne rozwijanie zaplecza spowoduje w dłuższej perspektywie zapaść w tym sektorze ze względu na mnożenie oferty która nie znajdzie odbiorców. Taką sytuacje obserwujemy właśnie w branży hotelarskiej w której po pojawieniu się dwóch dodatkowych obiektów (hotelu "Olimp" i schroniska miejskiego***) oraz niezmiennego, z prawie niezauważalną tendencją wzrostową, natężenia ruchu turystycznego ilość klientów rozproszyła się (w przeliczeniu na procentowe obłożenie miejsc hotelowych spadła), a hotelarze zmuszeni są ze sobą konkurować zaniżając ceny do granic opłacalności. Dla mieszkańca Dolnego Śląska jest to rejon zupełnie nieznany, wrocławianin wybierze raczej Kotlinę Kłodzką niż Prudnik, mieszkaniec śląska wybierze Tatry i Beskid z tej samej przyczyny - porównywalnej odległości. Odległość Wrocławia od Prudnika jest zbliżona jak Wrocławia do Kudowy lub Karpacza.
Ta sytuacja przekłada się również na wachlarz oferty dotyczącej rekreacji i gastronomii. Każde pojawienie się nowej większej restauracji powoduje rozproszenie klientów i nieznaczne zmniejszenie obrotów w pozostałych restauracjach. Sytuacja ta dotyczy również bazy sportowej. Mnożenie obiektów oraz nieuzasadnione zwiększenie zatrudnienia przełoży się na koszty eksploatacji i spowoduje zmniejszenie rentowności podejmowanych inwestycji.
W rozważaniach nie można się nawet porównywać do Krapkowic lub Niemodlina dla których kluczowa jest bliskość autostrady A4 oraz istniejące w pobliżu tych miejscowości zjazdy. Skala wskaźnika bezrobocia również nie przemawia za Prudnikiem jako miejscem o szczególnym potencjale - w Krapkowicach ok. 11,5%, w Prudniku ok. 18%. Z danych urzędu statystycznego wynika że gmina Prudnik się wyludnia. Średnio na przestrzeni poprzednich lat rocznie ubywa ok. 300-500 osób. Istniejący basen nie jest przeciążony a najlepszym próbnikiem zainteresowania jest jego obłożenie, można bez problemu w niektórych komercyjnych godzinach pływać samotnie.
Suche fakty
W czwartek 7 marca odbyła się prezentacja dotycząca budowy zespołu sportowego w Prudniku. Wielu uczestników sądziło że będzie ono miało charakter publicznej dyskusji mającej na celu dopiero wypracowanie i stworzenie wraz z mieszkańcami wytycznych i zmiany programu inwestycji. Błędnie założyli że to spotkanie ma na celu, w trosce o budżet gminy po przeprowadzonych analizach kosztów (nie tylko budowy ale i eksploatacji), wypracowanie nowych może lepszych rozwiązań.
Na spotkaniu przekazano informację, iż gmina 2 lata temu otrzymała pozwolenie na budowę centrum sportowego z basenem a za niespełna miesiąc ma zamiar przystąpić do ogłoszenia przetargu na jego realizację. W trakcie prezentacji przekazano informacje o kosztach realizacji, którą oszacowano na 13 mln, w tym 10 mln środki własne, 3mln zł mają pochodzić z dotacji Totalizatora Sportowego. Po zadanych pytaniach okazało się że gmina w ogóle nie przeanalizowała kosztów eksploatacji, które w przypadku inwestycji obejmującej basen z jego infrastrukturą nie należą do najtańszych. Nie zostały przygotowane żadne projekcje kosztów oraz oczekiwanych przychodów związanych z eksploatacją inwestycji. W wielu miejscach w kraju samorządy zrealizowały zespoły basenowe i po zaledwie kilku latach eksploatacja okazywała się dużo bardziej uciążliwa dla budżetu niż zakładano w najczarniejszych scenariuszach (odsyłam do artykułu "Gazety Wyborczej - "Aquaparki toną" z 7.02.2012). Brak analizy ekonomicznej i biznesplanu jest podstawowym mankamentem, mimo że w stosunku do pierwotnego założenia z 2006 roku znacznie zmniejszono zakres zadania.
Analiza ekonomiczna
Zapytałem czy na etapie przygotowania inwestycji brano pod uwagę instalację systemów wspomagających eksploatację z odnawialnych źródeł energii, kolektory słoneczne, pompy ciepła. Inwestor jednak w ogóle nie analizował takich aspektów, zakładając iż woda w niecce basenu będzie w zamkniętym obiegu systemów uzdatniających i będzie wymieniana jeden raz w roku, wraz z systemem C.O. będą zasilane z wymiennika ZEC Prudnik. Zasadniczym problemem związanym z eksploatacją basenu nie jest koszt samej wody, ale sposób jej podgrzewania. Bazując na danych dotyczących eksploatacji podobnych obiektów można w przybliżeniu określić wartość eksploatacji wraz z kosztami osobowymi związanymi z zatrudnieniem nowych pracowników (do 20 osób). Licząc same koszty zatrudnienia, które przy 20 zatrudnionych osobach będą się wahały wokół 40-50 tys. zł/m-c. Maksymalne spodziewane zyski ze sprzedaży biletów, przy założeniu że 8 godzin basen będzie eksploatowany komercyjnie a pozostałe godziny będą wykorzystywane przez szkoły, wyniosą:
- 40 (tj. maksymalna liczba osób jednocześnie na basenie) x 8h x 8zł (tj. kwota biletu który w Prudniku ze względu na szerszą ofertę konkurencji nie może zbliżyć się do ceny pływalni krapkowickiej 8-10zł) = ok. max. 2500 zł dziennie.
Nie wiem jak wyglądał najczarniejszy scenariusz opisywany przez "Gazetę Wyborczą" dotyczący Wągrowca, ale Suwałki podały że z zakładanych 1000 osób dziennie obiekt odwiedzało 350 ("GW" z 7 lutego 2012r., autor: Krzysztof Ociepka). Załóżmy że był o 50% niższy od obłożenia maksymalnego. Kwota topnieje do 1200 zł dziennie. Gazeta opisywała jednak, że frekwencja była o połowę niższa od najczarniejszego scenariusza. Zatem można założyć, iż będzie to sytuacja zbliżona do Wągrowca, ok. 30% obłożenia maksymalnego, czyli ok. 750 zł dziennie. Przeliczmy dalej, scenariusz prawdopodobny w Prudniku, który dziennie może odwiedzić ok. 80 osób dla sprawdzenia czy to będzie rentowne w takich warunkach:
- 800 zł dziennie x 30 dni = 24 tys. zł/miesiąc.
Scenariusz ten pokazuje, iż kwota ok. 20-25 tys. zł nie zaspokoi nawet połowy kosztów zatrudnienia! Nie mamy jeszcze policzonych kosztów energii elektrycznej, ogrzewania obiektu i ogrzewania wody. W Krapkowicach wynoszą one ok. 60 tys. zł miesięcznie. Zatem szacunkowo koszty utrzymania obiektu mogą stanowić wydatek rzędu 100 tys. zł miesięcznie, przy zarobku ze sprzedaży biletów na poziomie 25 tys. zł. Nieprawdą jest stwierdzenie Pana Burmistrza, iż utrzymanie basenu nie będzie przekraczało kosztów utrzymania istniejącego basenu. Kto zatem poniesie koszty eksploatacji jeżeli będzie to stanowiło około 1 mln zł w skali roku?
Gminie może uda się uzyskać środki z Ministerstwa Sportu i Turystyki przeznaczone na naukę pływania. Jednak kwota dotacji na ten program, w przeliczeniu na wszystkie samorządy i organizacje w kraju, od kilku lat sukcesywnie spada w 2008 niemal 14mln zł, w 2012 roku już ok 12mln zł. Gmina może liczyć najwyżej na pulę ok 50-100tys zł na rok (ok. 700 tyś na całe woj. Opolskie), co w żadnym stopniu nie zaspokoi kosztów utrzymania tego obiektu.
Przygotowywana konkurencja dla centrum sportowego[[/srod]
Na spotkaniu gmina zaprezentowała również przygotowywany program dotyczący przekształcenia istniejącego basenu przy ul. Parkowej w komercyjne centrum SPA. W tym przypadku zaistnieje ten sam mechanizm, który dotyczy branży hotelarskiej - pojawienie się na rynku dotowanego schroniska spowodowało spadek rentowności w sektorze. Pytanie czy taki rozrost inwestycji w tej branży nie wyrządzi krzywdy paradoksalnie samej gminie lub właśnie potencjalnemu prywatnemu inwestorowi dla którego gmina przygotowuje inwestycję związaną z przebudową istniejącego basenu na centrum SPA? Obiekty będą ze sobą konkurować ofertą i ceną, co doprowadzi do przegranej prywatnej inwestycji SPA w starciu z basenem dotowanym kilkuset tysięczną subwencją na naukę pływania.
Rozwiązania techniczne
Zastanawiające jest czy przeanalizowano, poza brakiem tak fundamentalnych kwestii związanych z analizami finansowymi, wspomnianą eksploatację ze wspomaganiem systemami OZE - odnawialnych źródeł energii dogrzewania wody? Pokazuje to już przykład Krapkowic, w których pierwotnie nie przewidziano systemów OZE i obecnie, po realizacji obiektu gmina poszukuje sposobów na zainstalowanie kolektorów słonecznych żeby zmniejszyć koszty eksploatacji. W Prudniku tego nie analizowano w ogóle a mamy możliwość przecież skorzystania z błędów innych, już funkcjonujących obiektów, które borykają się z problemami finansowymi.
W projekcie przyjęto podpiwniczenie mniej więcej 3/5 obrysu budynku. Nieckę basenu, betonową wannę podwieszono na słupach nad piwnicą, stanowiącą zaplecze techniczne. W piwnicach zlokalizowano centrale wentylacyjne z potężnymi kanałami wentylacyjnymi. Są to rozwiązania bardzo kosztowne, budowa każdej piwnicy jest dwukrotnie droższa od każdej kondygnacji nadziemnej. Tendencje i zdrowy rozsądek ograniczają budowę poniżej gruntu do bezwzględnego minimum wymaganego prawem miejscowym (np. związanym z lokalizacją garaży podziemnych wynikających z minimalnej ilości miejsc parkingowych w przeliczeniu na mieszkanie) - tutaj bezzasadnych. Nie rozumiem konieczności lokalizacji wentylatorni w części piwnic. Zwykle wentylatornie instalowane są w gotowych modułowych kontenerach na dachu, skąd najbliższą drogą można rozprowadzić system nawiewno-wywiewny wentylacji. Nieckę basenu jako płytę również można było posadowić bezpośrednio w gruncie. Podpiwniczanie centrum sportowego naraża nas, prudniczan na bezsensowne wydanie ok. 2 mln zł przy niezmienionych pozostałych kryteriach. Jednak przy zmienionej technologii basenowej można zaoszczędzić 95 % powierzchni zaplecza, tutaj zaproponowanego w drogiej piwnicy. Inwestycja w Jarnołtówku z niecką długości 17 m kosztowała 3 mln, w Prudniku niecka 25-metrowej długości to koszt ok. 9 mln zł.
Ta sytuacja jest problemem w szerszym aspekcie, nie tylko związanym z realizacją prudnickiego centrum sportowego ale z prawem zamówień publicznych. Stowarzyszenie Architektów Polskich od wielu lat walczy z patologią zamówień, chcąc wprowadzić przy realizacji zamówień z budżetu, obligatoryjne konkursy na projekt. Nie ma możliwości za najniższą kwotę wykonać dobrej jakości dokumentację. Często pieniądze zaoszczędzone na projekcie kosztują inwestorów kilkukrotnie więcej na etapie budowy niż wydano na projekt. Taka sytuacja ma dokładnie miejsce w przypadku centrum sportowego, za projekt wydano 150 tys. zł, za drogie rozwiązania w dokumentacji trzeba będzie zapłacić minimum ok. 2 mln zł więcej.
Zrozumiała jest dla mnie potrzeba powstania takiego obiektu, który poszerzyłby ofertę istniejącego basenu przy ul. Parkowej o zakres pełnowymiarowego obiektu. Obecny obiekt służący instruktorom nauki pływania wyczerpuje swoje możliwości po kilku pierwszych miesiącach poświęconych pracy z młodzieżą, jednak czy dla zaspokojenia potrzeb, może kilku zdolniejszych uczniów potrzebna jest inwestycja za 13 mln zł? Podobne parametry basenu można uzyskać za 25-40% założonej wartości inwestycji - przykład Jarnołtówka (taniej o ok. 70%).
Lokalizacja inwestycji
Budowa nowego centrum z basenem w Prudniku jest źle przygotowana, nie przemyślano nawet kwestii samej lokalizacji inwestycji w skali miasta. Prudnik posiada określony zasięg oddziaływania, klienci z odległości przekraczających 10-15 km będą rzadkością. Grawitacja miejsc powyżej 15 km będzie zbyt słaba żeby przyciągać ludzi, a klienci wybiorą basen kryty w Nysie lub Jarnołtówku, Park Wodny we Wrocławiu lub istniejący zespół w Krapkowicach. Basen prudnicki będzie miał zakres jedynie lokalny, ograniczony do odbiorców samego miasta i okolicznych wiosek oraz, jak założył Inwestor, będzie adresowany dla mieszkańców oraz dzieci i młodzieży uczącej się.
Lokalizacja wybranego miejsca, na którym przygotowano inwestycję jest w sprzeczności z analizą odbiorców (mieszkańcy, szkoły, młodzież) dla których jest ponoć adresowana. Prawdopodobnie taka lokalizacja była podyktowana najprostszym, może jedynym możliwym miejscem jakim obecnie dysponuje gmina, jednak biorąc pod uwagę braki w przygotowaniu tej inwestycji, analiz i w tym zakresie prawdopodobnie nie wykonano wyczerpująco.
Jedynie Zespół Szkół Zawodowych na ul. Podgórnej oraz Szkoła Podstawowa nr 1 zlokalizowane są w bezpośredniej strefie oddziaływania obiektu, pozostałe szkoły są skupione wokół centrum. Na osiedlu mieszka ok. 4 tys. mieszkańców, przy strukturze demograficznej miasta oscylującej wokół 22,5 tys. Proponowana lokalizacja zatem adresowana jest do 20 % mieszkańców, dwóch szkół spośród 8 zlokalizowanych w mieście oraz jednego przedszkola w konfrontacji z pięcioma zlokalizowanymi wokół centrum. Lokalizacja z przeznaczeniem dla dzieci i młodzieży jest źle określona. W analizie pominięto również dostępność obiektu dla młodzieży mieszkającej w okolicznych miejscowościach, a korzystającej z publicznych środków transportu (dosyć istotne przy powtarzalności egzaminów na prawo jazdy). Lokalizując basen na osiedlu zmuszamy odbiorców nie posiadających prawa jazdy do dodatkowego marszu na "osiedlowy basen". W okresie zimy może skutkować ograniczeniem zainteresowania dojeżdżających, a zatem ograniczeniem potencjalnych wpływów ze sprzedaży biletów.
Dlaczego sklepy Apple lub bary McDonald lokalizowane są tylko i wyłącznie w określonych miejscach, które zapewnią potencjał, określony potencjał klientów, a nie miejscach przypadkowych. Właśnie dlatego że przed drzwiami tych sklepów musi przechodzić pewne minimum liczone w ilości osób dziennie. Osiedle mimo swoich 4 tyś mieszkańców nie zabezpieczy odpowiedniego potencjału. Ludzie stali się wygodni, nie będą zainteresowani jeżeli nie dostaną tego czego oczekują. Projekt przygotowano bez konsultacji społecznych i niezbędnych analiz.
W związku z planowaną budową nowego centrum sportowego z basenem oraz przebudową istniejącego basenu na centrum SPA (stanowiącego oczywistą konkurencję dla inwestycji gminnej) pojawia się pytanie czy te inwestycje nie mogą funkcjonować razem - jednocześnie. Idealnym miejscem wydaje się właśnie zaplecze basenu przy ul. Parkowej, oraz może częściowo teren obecnego dworca autobusowego, w którym można skorzystać z innych niż totalizator źródeł finansowania. W przypadku budowy na osiedlu jedyne finansowanie daje Totalizator Sportowy (z którego korzysta gmina) w proporcji środki gminy 75% (10 mln), zewnętrzne - totalizator 25% (3 mln złotych). W przypadku rozbudowy istniejącego basenu prawdopodobnie można skorzystać ze środków unijnych w programie rewitalizacji, gdzie środki własne gminy stanowią tylko 15 % przy 85 % wsparciu finansowania ze środków strukturalnych.
Lokalizując basen w tym miejscu w jednym kompleksie z centrum SPA zyskujemy wiele atutów których nie posiada lokalizacja dwóch osobnych obiektów lub budowa na osiedlu:
1 Jest jedno, scalone dla dwóch obiektów zaplecze techniczne z technologią uzdatniania oraz podgrzewaniem wody,
2 Możliwe zminimalizowanie zatrudnienia ze względu na obsługę dwóch obiektów przez ten sam personel, zatem ograniczenie koszów eksploatacji obiektów,
3 Brak konkurencji na własnym rynku zatem polepszenie rentowności obiektu,
4 Bliskość centrum, zatem osiągalność dla większego kręgu odbiorców, młodzieży i dzieci ze szkół oraz dla przeważającej części mieszkańców miasta,
5 Zachowując dwie lub trzy zatoki autobusowe wzdłuż drogi udostępniamy obiekt mieszkańcom wiosek, młodzieży z poza Prudnika, nie posiadającej jeszcze prawa jazdy,
6 Przebudowa i ograniczenie asfaltowego placu manewrowego obecnego dworca autobusowego, z humanizacją i poprawą estetyki miejsca oraz wyprowadzeniem parkingu dla autobusów poza centrum miasta,
7 Zyskujemy komercyjny charakter obiektu dzięki bliskości centrum, możemy część pomieszczeń parteru otworzyć na powstały plac przy zatokach autobusowych i potencjalnie wynająć,
8 Możemy skorzystać z partnerstwa publiczno-prywatnego dzięki któremu gmina może zdjąć część obciążeń z siebie i przenieść je na inwestorów prywatnych w tym spółkę Veolia - właściciela terenu dworca,
9 W skali architektonicznej domykamy otwartą pierzeję Placu Wolności, tworząc jednolity charakter usługowy parteru w ciągu ulicznym,
10 Korzystniejszy sposób finansowania, np. z unijnego programu rewitalizacji 15% - środki własne i 85% środki zewnętrzne.
To tylko jedna, prawdopodobnie z wielu możliwych propozycji, która nasuwa się naturalnie, mając na uwadze stan faktyczny. Równie, choć mniej atrakcyjne od lokalizacji w samym centrum wydają się tereny OSiR-u przy ul. Kolejowej.
Puenta i wnioski
Na tym etapie jednak inwestycja nie posiada racjonalnego biznesplanu, rachunku ekonomicznego, nie przeprowadzono analiz dotyczących wyboru miejsca na budowę, a projekt jest obarczony błędami kosztotwórczych rozwiązań funkcjonalnych i technicznych. Wiemy jakie emocje towarzyszyły realizacji poprzednich inwestycji w gminie (hotel, willa Fränkla), więc może na tym etapie lepiej jest zatrzymać realizację, ograniczając zakres do budowy samej hali sportowej na osiedlu niż zrealizować kolejną tak dużą inwestycję narażającą gminę (budowa drogiej kondygnacji piwnicznej) na poważne wydatki.
Dodatkowej pikanterii dodaje konstrukcja finansowa całej inwestycji. W bieżącym roku, jeszcze przed nadchodzącymi wyborami, gmina ma wydać zaledwie 300 tys. zł. W kolejnych latach kwoty inwestycji miałyby wynieść po 3 mln zł. Zastanawiający jest 10-krotny przyrost środków, które mają być przeznaczone na inwestycję. Przed wyborami samorządowymi w 2014 roku wydajemy zaledwie 2,3 % wartości całości zadania, by w razie przegranej następca miał dużo trudniejsze warunki budżetowe na jej zakończenie?
Ukrytą intencją jest sama obietnica rozpoczęcia budowy, by przy minimalnych nakładach samych prac ziemnych, kosztem wykopania przysłowiowej dziury w ziemi, po reelekcji można było inwestycję zastopować lub zmodyfikować dostosowując ją do nowych celów i strategii nowej rady gminy (co w tym wypadku miało już miejsce). W ten sposób konstruowana jest znaczna część inwestycji, by ich realizację lub zasadnicze koszty odsunąć na późniejsze lata, przekraczające termin wyborów.
Tak skonstruowana inwestycja, oraz fakt iż projekt od uzyskania pozwolenia na budowę przeleżał dwa lata, okres w którym nie wykonano nawet najmniejszej analizy ekonomicznej tego zadania, nasuwa jednoznaczne wnioski. Budowa centrum sportowego ma charakter zwykłej kiełbasy wyborczej przed zbliżającymi się wyborami samorządowymi w 2014 roku.
Basen w prudnickim centrum sportu z niecką długości 25 m kosztorysowo oszacowano na 13 mln zł (w tym koszt sali sportowej która może kosztować ok. 3-4 mln zł), by zmierzyć skalę patologii zamówień publicznych wystarczy że przyjmiemy wartość basenu krytego w Jarnołtówku, o którym wspominałem (własności prywatnego przedsiębiorcy), którego koszt budowy wyniósł ok. 3 mln zł. Tak wygląda troska administracji zarządzającej pieniędzmi publicznymi, czyli teoretycznie pieniędzmi nas wszystkich. Żeby zbudować porównywalny obiekt z finansów publicznych trzeba wydać ok. 200-300 % więcej, żadnego normalnego przedsiębiorcy nie byłoby stać na taką nonszalancję. Na domiar każdy z przedsiębiorców płaci podatki by administracja wyprodukowała konkurencyjny kosztowny oręż do walki z nim samym, czyli płatnikiem podatków.
Prudnickie stowarzyszenie Rycerzy Biznesu przygotowuje ankietę internetową, w której będzie można się wypowiedzieć na temat przygotowywanej inwestycji lub zgłaszać własne pomysły. Zachęcam wszystkich zainteresowanych do dyskusji i głosowania w ankiecie, może wypracujemy jakieś wspólnie rozwiązanie, z Wami jako mieszkańcami miasta.Powrót do wyboru artykułu +
Komentarze
